Sabe o que é o LTV no crédito Habitação? Qual a sua importância e como calcular? Saiba isto e muito mais neste artigo!
Quando pedir um crédito habitação, vai confrontar-se com algumas expressões e siglas que talvez nunca tenha ouvido falar antes. Uma delas é o LTV – não, não se trata de um modelo de televisão, mas sim de uma sigla que significa Loan-to-Value e que tem uma grande influência no crédito habitação.
Mas afinal, o que é o LTV? Qual a sua importância no processo de aprovação do crédito para comprar casa?
O que é o LTV?
O LTV (Loan-to-Value) é um dos principais indicadores que as entidades financeiras utilizam para analisar um pedido de crédito habitação e determinar o montante de empréstimo a conceder. Na prática, é um rácio entre o financiamento e a garantia (ou seja, entre o valor do empréstimo e valor do imóvel a financiar). É por isso que é muitas vezes também chamado de “rácio financiamento garantia”.
Antes de mais é importante referir que existem duas formas de determinar o valor do imóvel, que são importantes para apurar o LTV – o valor de compra e o valor da avaliação.
O valor de compra corresponde ao preço do imóvel e será o valor que constará da escritura.
O valor da avaliação é o valor determinado por um perito avaliador credenciado, depende de um conjunto de critérios como por exemplo o mercado na altura, a zona, a qualidade da construção, a localização do imóvel, a tipologia, o estado geral do imóvel, outros imóveis no mercado, entre outros.
Assim, dependendo da instituição de crédito, para apurar o valor do imóvel (ou seja da garantia) é utilizado o valor de compra, o valor de avaliação ou em alguns casos o menor dos dois valores (entre o valor de compra e valor da avaliação). No caso da UCI o valor de referência usado para apurar o valor do imóvel é o valor de compra.
Cada banco define depois um LTV máximo, que permite calcular qual a percentagem de financiamento máxima que pode obter para um determinado imóvel e, consequentemente, o valor que é necessário dar de entrada recorrendo a capitais próprios.
Para o banco o imóvel é a garantia do pagamento do empréstimo a conceder e uma das formas de avaliar o risco associado ao empréstimo. Quanto mais o empréstimo concedido estiver próximo do valor do imóvel, maior é o risco para o banco. Quanto maior o valor emprestado pelo banco face ao valor da garantia, menor é o compromisso do cliente com a operação e, por isso, maior é o risco de incumprimento.
Consequentemente, devido ao maior risco, as operações com maior LTV acabam por ter piores condições financeiras, ou seja, taxas de juro e spreads normalmente mais elevados. É por isso recomendável, sempre que possível, que o valor de entrada seja o maior possível.
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Como calcular o LTV?
O crédito habitação baseia-se numa hipoteca que é constituída sobre o imóvel que está a ser adquirido, que funciona como garantia principal da transação. Isto significa que o Banco, ao conceder um crédito habitação, tem direitos sobre o imóvel a que pode recorrer em caso de incumprimento, compensando a perda do valor de crédito habitação concedido. Como referência para o valor da garantia a generalidade dos bancos utilizam, como vimos antes o valor do imóvel ou o valor de avaliação.
O LTV é obtido dividindo o valor do empréstimo pelo valor da garantia, sendo necessário que o valor resultante esteja abaixo do LTV máximo definido pelo Banco.
Por exemplo, para adquirir um imóvel cuja avaliação é de 100 mil euros, se o banco estiver disposto a conceder um financiamento máximo de 80%, então o valor máximo do crédito habitação será de 80 mil euros. Neste cenário será então preciso dar uma entrada na compra do imóvel de 20 mil euros, representando 20% do valor do imóvel. Habitualmente, os bancos concedem empréstimos até um LTV máximo de 80% ou 90%.
Qual o valor de LTV ideal?
Como já referimos, quanto maior o valor do empréstimo, mais o banco se coloca em risco. Por isso, o LTV vai influenciar as condições do crédito habitação.
Se o LTV for mais baixo - com um valor de financiamento inferior - é mais provável que o banco ofereça condições mais favoráveis no crédito habitação, dado que terá uma maior confiança (e probabilidade) de que não haverá incumprimento.
Assim sendo, embora possa parecer melhor ter financiamento do montante mais elevado possível e dar um menor valor de entrada, a longo prazo essa pode não ser a melhor decisão, sendo recomendável que tente ter um LTV o mais baixo possível, mesmo que o Banco lhe permita ter um valor mais alto.
Pode reduzir o LTV de 3 formas:
- Procurando uma casa mais barata, de forma que o valor que tem para dar de entrada represente uma percentagem maior sobre o valor do imóvel;
- Dando uma entrada de valor maior;
- Ou uma combinação dos 2 fatores anteriores.
Dessa forma estará a aumentar a probabilidade de ter o seu crédito habitação aprovado e com melhores condições, o que terá impacto sobre outro indicador importante: a taxa de esforço.
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Quais as regras do Banco de Portugal para o LTV?
O Banco de Portugal determinou limites ao Loan-to-Value, para garantir que o sistema financeiro português concede crédito de forma responsável - ou seja, que os empréstimos não têm um LTV muito alto e que os Bancos e os clientes não assumem riscos maiores do que o recomendável. Assim, para além de proteger os Bancos, esta medida protege sobretudo quem contrata um crédito habitação, evitando que seja assumido um crédito difícil de cumprir.
Para esse efeito, o Banco de Portugal introduziu um limite ao LTV de 90% nos créditos para aquisição de habitação própria permanente e de 80% para créditos com outras finalidades que não habitação própria permanente.
Apenas nos casos em que o imóvel pertence à banca é permitido que o LTV seja de 100%, ou seja, nesses casos é permitido o crédito habitação com 100% financiamento.
Agora que sabe o que é o LTV, porque não começar a fazer já a sua simulação de crédito habitação.