O sonho de adquirir uma casa está dependente, normalmente, da contratação de um empréstimo habitação. Sem financiamento, a maioria das famílias portuguesas dificilmente conseguiria, provavelmente, ser proprietária de uma casa. Portanto, uma das primeiras questões colocadas por quem pondera comprar um imóvel é: quanto posso pedir de crédito habitação? O esclarecimento desta dúvida será, pois, determinante na definição do tipo e do valor da casa a considerar.

Contudo, não existe uma resposta única e universal, pois os montantes de financiamento estão diretamente relacionados com a situação financeira específica de cada família.

Ou seja, cada caso é um caso. No entanto, para o ajudarmos a compreender melhor quais são os valores máximos de financiamento que pode solicitar, preparámos um guia rápido com:

• 3 regras fundamentais que definem a concessão de empréstimos;
• 3 erros a evitar que influenciam quanto posso pedir de crédito habitação;
• 3 conselhos para ultrapassar a recusa do banco em conceder o financiamento.

Siga as dicas deste guia e faça as suas contas!

3 regras do Banco de Portugal que condicionam quanto posso pedir de crédito habitação

Apesar de cada banco definir as suas próprias políticas de crédito, existem normas gerais. Essas são determinadas pelo Banco de Portugal e têm de ser seguidas por todo o setor financeiro.

Essas diretrizes funcionam como “balizas” para as instituições financeiras terem em conta nos seus critérios de concessão de crédito. Em suma, definem os intervalos máximos da atuação dos bancos. Pois bem, algumas destas regras influenciam diretamente os financiamentos concedidos, nomeadamente:

Limites ao rácio Loan to Value (LTV)

No passado, se uma pessoa quisesse comprar uma habitação própria e permanente no valor de 250 mil euros, o banco poderia emprestar-lhe exatamente essa quantia, ou seja, a totalidade do valor de compra.

No entanto, com as normas introduzidas nos últimos anos, o financiamento a 100% foi fortemente limitado. Com efeito, aplica-se agora apenas aos empréstimos para a aquisição de casas detidas pelas próprias instituições financeiras.

Desse modo, excluindo essas situações, o rácio loan to value (ou seja, o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel) não deverá ultrapassar os 90%. Este limite obriga, então, a que as famílias tenham poupanças equivalentes a, pelo menos, 10% do valor da compra da habitação para dar de entrada e realizarem a transação.

Leia ainda: O que é o LTV do crédito habitação?

Limites ao DSTI (Debt Service to Income Ratio)

À primeira vista, a expressão “debt service to income ratio” (DSTI) que provem do inglês pode, sem dúvida, assustar os menos familiarizados com a terminologia financeira. Todavia, na verdade, trata-se de um indicador de interpretação simples.

A DSTI, muito parecido a outro indicador mais conhecido entre nós (a taxa de esforço), é um indicador que determina o peso das prestações de todos os créditos de uma família comparativamente com os seus rendimentos mensais líquidos.

Com efeito, este indicador avalia o esforço financeiro dos clientes bancários na aquisição de um crédito, à semelhança da taxa de esforço, no entanto, o DSTI contabiliza mais parâmetros, tais como:

• Impacto da subida das taxas Euribor;
• Quebra de rendimentos prevista quando o cliente atingir os 70 anos.

Segundo as regras definidas pelo Banco de Portugal, com algumas pequenas exceções, os clientes deverão apresentar uma DSTI inferior a 50%. Simplificando, isto significa que a soma das prestações dos empréstimos deverá ser inferior a 50% dos rendimentos mensais líquidos do agregado familiar.

Leia ainda: Qual é a sua taxa de esforço para crédito habitação?

Limites à maturidade dos empréstimos à habitação

Para responder à questão “quanto posso pedir de crédito à habitação?” é ainda importante ter em conta outra recomendação do Banco de Portugal, associada aos limites à maturidade dos empréstimos.

Recorde-se que, até há pouco tempo, era possível contratar um empréstimo habitação com prazos muito superiores aos atuais. Contudo, o regulador do setor financeiro tem implementado medidas para convergir gradualmente a maturidade média dos novos contratos para 30 anos.

Leia ainda: Como escolher o melhor prazo crédito habitação?

Mas, em termos práticos, como pode esta recomendação influenciar quanto posso pedir de crédito habitação?

A resposta é que prazos mais curtos de financiamento correspondem a prestações mensais mais elevadas, e isso pode significar para os clientes uma taxa de esforço mais elevada ou mesmo fora dos limites permitidos pelo banco (idealmente deverá manter-se abaixo dos 35% e nunca ultrapassar os 40%). Caminhando gradualmente para maturidades de 30 anos no prazo dos empréstimos, isso significa que o peso do crédito será superior no rendimento do agregado familiar, e isso tem implicações na análise das instituições de crédito.

Exemplo prático:

Nota: Cálculos realizados com base na Euribor a 6 meses em vigor a janeiro de 2023, acrescidos de um spread de 2,1%. Os cálculos não contemplam futuros agravamentos da taxa de juro.

Com efeito, tendo em conta o exemplo acima (e excluindo outros fatores de avaliação do risco de crédito), a maturidade dos contratos poderá dificultar a aprovação do pedido de empréstimo do Exemplo 1 em que a taxa de esforço já está muito próxima dos 40%).

No limite, as maturidades mais curtas podem constituir uma barreira de acesso ao crédito.

Em resumo:

A resposta à dúvida “quanto posso pedir de crédito habitação” está condicionada por diversos fatores, sendo os mais importantes:

• Valor do imóvel;
• Montante de empréstimo necessário;
• Valor para dar de entrada;
• Rendimentos líquidos do agregado familiar;
• Encargos totais da família com outros créditos;
• Idade dos mutuários;
• Prazo do empréstimo.

Se vai comprar casa descubra quanto pode pedir de empréstimo habitação. Dessa forma, poderá prever o montante de empréstimo e o valor da prestação mensal mais adequados à situação financeira da sua família.

3 erros a evitar que influenciam quanto posso pedir de crédito habitação

A compra de uma casa, recorrendo a um empréstimo bancário, implica, sem dúvida, diversas formalidades. Contudo, durante esse processo, há lapsos frequentemente cometidos pelas famílias que podem reduzir as suas probabilidades de sucesso.

Entre as principais falhas relacionadas com a aprovação do empréstimo, destacam-se as seguintes, a saber:

Erro #1: Começar a procurar casa sem conhecer o montante máximo de empréstimo que lhe poderão conceder

Não deve começar a construir uma casa pelo telhado. Por analogia, também uma família não deve começar a procura de imóveis sem saber, em primeiro lugar, qual será o valor que os bancos estão dispostos a emprestar-lhe.

Aliás, frequentemente, as pessoas agendam visitas e fazem pesquisas de casas fora do seu orçamento, para as quais dificilmente conseguirão encontrar soluções de financiamento.

Para evitar estas situações, antes de começar a fase de prospeção de imóveis, faça simulações do valor necessário para o financiamento. Dessa forma, poderá perceber qual será o valor da prestação mensal e se poderá suportar esse valor.

Leia também: Como escolher o melhor crédito habitação?

Igualmente, pode também solicitar a pré-aprovação do empréstimo, antes de decidir o imóvel. Esta pré-aprovação poderá não ser vinculativa (ou seja, o banco não será obrigado a conceder-lhe o financiamento pois ainda não está definido o imóvel). Contudo, funciona como uma bússola de orientação para o ajudar a saber qual é o seu teto máximo e a encontrar uma casa dentro das suas capacidades financeiras.

Erro #2: Pedir um crédito pessoal para financiar o valor que o banco não financia

Perante a dúvida “quanto posso pedir de crédito habitação?”, por vezes, os clientes cometem alguns erros capitais que podem revelar-se caros.

Imagine o cenário de uma família que decidiu comprar uma casa no valor de 300 mil euros. Esta esperava obter um financiamento de 270 mil euros (o equivalente a 90% do custo do imóvel). No entanto, após a avaliação do pedido de crédito, o banco determina que o máximo de financiamento a atribuir é 250 mil euros.

Como o capital disponível desta família para investir na compra ronda apenas os 30 mil euros (valor insuficiente para colmatar a diferença entre o financiamento do banco e o valor de compra), o agregado toma a decisão de contrair um empréstimo pessoal no valor de 20 mil euros para cobrir o valor em falta.

Situações como esta — utilizadas para contornar a percentagem máxima de financiamento— nunca devem ser uma opção, pois contribuem para o endividamento excessivo das famílias, aumentam o risco das famílias não terem margem orçamental suficiente para cumprirem com os seus compromissos, deturpam a realidade do pedido de crédito e podem mesmo levar a que o empréstimo seja recusado.

Erro #3: Não contabilizar os gastos necessários para formalizar a compra de casa

Além de ser necessário prever, no mínimo, uma poupança equivalente a 10% do valor do imóvel, os compradores deverão ter economias reservadas para as despesas com a formalização da aquisição da habitação, a saber:

• Escrituras Publicas;
• Registos;
• Comissões;
• Imposto do Selo sobre a aquisição e sobre o crédito;
• Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis (IMT).

Tenha em conta que a soma destes custos, dependendo do valor do imóvel e do montante do empréstimo, poderá ser até 10% do valor de compra. 

Quanto posso pedir de crédito habitação: 3 estratégias para ultrapassar a rejeição

Inegavelmente, nem sempre a realidade corresponde às nossas expetativas. Se já colocou ao seu banco a questão “quanto posso pedir de crédito habitação?” e obteve como resposta um montante de financiamento inferior ao desejado, existem três estratégias a implementar:

Escolher outro imóvel

Se a instituição de crédito não lhe concede o empréstimo desejado, deverá optar por outro imóvel com um preço mais adequado às suas capacidades financeiras.

Melhorar a sua taxa de esforço

Caso não queira desistir da aquisição da sua casa de sonho, então deverá colocar em prática medidas para reduzir a sua taxa de esforço.

Essa melhoria poderá alcançar-se com o aumento dos seus rendimentos líquidos (através, por exemplo, de um trabalho extra em part-time ou do arrendamento de um imóvel que seja proprietário). Alternativamente, poderá também liquidar outros empréstimos (caso existam) para reduzir a taxa de esforço.

Apresentar mais garantias

Outra solução passa pelo reforço das garantias dadas ao banco. Desse modo, ao apresentar um fiador ou um imóvel como garantia adicional, estará a provar a sua capacidade de assegurar a devolução ao banco do dinheiro emprestado. Assim, terá maior probabilidade de obter o financiamento necessário.

Leia ainda: Como aprovar crédito habitação?

Porque a compra de uma casa é um processo que envolve muitas etapas, é importante assegurar que tem um apoio especializado. Na UCI, como especialistas em financiamento para compra de casa, dispomos de uma equipa profissional para o ajudar a encontrar a melhor solução de financiamento. Nesse sentido, se procura dar uma resposta à questão “quanto posso pedir de crédito habitação?”, contacte-nos.