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Mais-valias na venda de imóveis: O que são? Como calcular?

09 de junho de 2022
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Mais-valias de imóveis: o que são e como se calculam?

Se vendeu uma casa, já deve estar a fazer contas ao imposto que terá de desembolsar sobre as mais-valias na venda de imóveis. Mas será que tem mesmo de pagar mais-valias? Se sim, como saber qual o valor? É o que vamos descobrir de seguida.

Em 2021, o João e a Maria receberam uma boa notícia: a família ia aumentar. Com um bebé a caminho, sentiram a necessidade de comprar uma casa maior. Por isso, decidiram vender a casa que compraram, há 10 anos, por 125 000 euros. Uma década depois, o imóvel valorizou e conseguiram vendê-lo por 200 000 euros, representando um lucro de 75 000 euros. A esta diferença chama-se mais-valia. Agora, a grande questão é: será que têm de se pagar imposto sobre esta mais-valia?

A resposta a esta pergunta depende de alguns fatores, nomeadamente se lucraram com essa transação ou se reinvestiram o dinheiro numa habitação própria e permanente. Neste último caso, à partida, não terão de pagar este imposto. Mas vamos explicar a seguir o que são as mais-valias na venda de imóveis, como se calculam, em que casos há isenções e como declará-las no IRS.

O que são as mais-valias na venda de imóveis?

O artigo 10.º do código do IRS determina que “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”.

Ou seja, se vender um imóvel e lucrar com esse negócio, poderá ter de pagar imposto sobre a diferença entre o valor pelo qual comprou e vendeu a habitação. Para perceber melhor, recordemos o exemplo do João e da Maria que adquiriram uma casa por 125 000 euros que venderam posteriormente por 200 000 euros. Neste caso obtiveram uma mais-valia, ou seja, lucro, de 75 000 euros. É sobre este valor que se tem de calcular o imposto.

Mas, na realidade, as contas não são assim tão simples. Há muitos fatores que entram nesta equação. Por exemplo, é necessário considerar o coeficiente de desvalorização monetária, que permite atualizar o valor do imóvel. Este coeficiente existe para que seja feita uma correção monetária, ou seja, para que o valor do imóvel faça sentido nos dias de hoje.

De seguida explicamos o que é preciso para calcular as mais-valias na venda de imóveis.

Como se calculam as mais-valias na venda de imóveis?

Se vendeu uma casa e precisa de saber o valor da mais-valia, vai precisar dos seguintes dados:

  • Valor e data de aquisição do imóvel;
  • Valor e data da venda;
  • Coeficiente de atualização monetária.

As mais-valias na venda de imóveis calculam-se através da diferença entre o valor de realização (venda) e o valor da aquisição do imóvel (compra), atualizado pelo coeficiente de atualização monetária correspondente ao ano de aquisição do imóvel e deduzido de despesas relacionadas com a compra e venda (impostos ou encargos notariais) e eventuais encargos com a valorização do imóvel (obras). Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo considerada uma menos-valia.

A fórmula para calcular as mais-valias na venda de imóveis é a seguinte:

Valor da realização/venda - (valor de aquisição x coeficiente de atualização monetária) - encargos necessários à compra e venda - encargos com a valorização do imóvel

Para perceber melhor, voltemos ao exemplo do João e da Maria:

Valor da aquisição: 125 000 euros

Ano da compra: 2011

Coeficiente de atualização monetária: 1,06

Valor de despesas que podem abater: 10 000 euros

Valor da realização: 200 000 euros

Obras de valorização: 0 euros

Ano da venda: 2021

200 000 € - (125 000 € x 1,06) - 10 000 € - 0 € = 57 500 €

Notas:

  • O valor da aquisição (montante de compra do imóvel) é o que serviu para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis (IMT). Ou seja, é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) ou o valor declarado na escritura do imóvel (o maior destes dois).
  • O valor da realização (venda) é o valor que recebeu pela venda do imóvel.
  • O cálculo teve por base a tabela com os coeficientes de desvalorização da moeda a aplicar aos bens e direitos alienados em 2021 (ano da venda da casa).
  • Para o valor das despesas foram considerados os encargos tidos com o pagamento de IMT; Imposto de Selo; custos de solicitadoria; encargos notariais e de registo predial, certificado energético e comissão paga à agência imobiliária. Mas poderão existir outros dependendo de cada caso, ou se por exemplo foram realizadas obras de melhoria.

Neste caso, o João e a Maria obtiveram uma mais-valia de 57 500 euros. É hora de passar ao próximo passo: será que têm de pagar IRS sobre a totalidade deste valor?

A tributação incide sobre toda a mais-valia? 

Metade das mais-valias na venda de imóveis está sujeita ao pagamento de imposto, a menos que o valor realizado seja reinvestido na compra de outra casa, que terá de corresponder à morada fiscal do proprietário.

Assim, na generalidade dos casos, a taxa de IRS incide sobre 50% do saldo apurado (artigo 43.º do Código do IRS). No entanto, poderá ter de pagar IRS sobre a totalidade da mais-valia caso tenha beneficiado de apoio não reembolsável concedido pelo Estado.

No caso do João e da Maria, a mais-valia imobiliária tributável é de 28 750 euros (50% de 57 500 euros).

Como se calcula o imposto a pagar pelas mais-valias na venda de imóveis?

Como se calcula o imposto sobre as mais-valias?

Na verdade, não é simples de apurar o imposto a pagar exclusivamente pelas mais-valias na venda de imóveis.

As mais-valias na venda de imóveis são consideradas rendimentos, por isso, são englobadas com os restantes rendimentos recebidos ao longo do ano (exceto os tributados autonomamente).

O IRS a pagar resulta do escalão apurado pela soma de todos os rendimentos (salários, mais-valias na venda de imóveis e outros rendimentos que possam existir), da aplicação da respetiva taxa de IRS, após as deduções e abatimentos previstos.

Contudo, podemos fazer um exercício meramente indicativo, que pode dar-lhe uma ideia do IRS a pagar pela mais-valia do imóvel.

O João e a Maria obtiveram, em 2021, uma mais-valia de 57 500 euros com a venda da sua casa. Deste total, apenas 28 750 euros estão sujeitos a IRS. Após o englobamento com os seus restantes rendimentos - e aplicação da dedução específica e quociente familiar -, ficam posicionados no 5.º escalão, cuja taxa de IRS é 37%. Isto significa que as mais-valias serão tributadas a essa taxa de IRS. Feitas as contas, o casal teria de pagar 10 637,50 euros de mais-valias (28 750 € x 37%) referentes à venda do imóvel.

A este valor, que seria englobado com os restantes rendimentos, ainda são deduzidas a parcela a abater, as deduções gerais familiares, de saúde, educação ou do IVA de faturas com número de contribuinte, assim como o acerto anual relativo à retenção na fonte.

Isenção de impostos sobre as mais-valias na venda de imóveis: será que tenho mesmo de pagar?

Ficou assustado com o valor a pagar de IRS pela obtenção de mais-valias na venda de imóveis? Respire fundo. Se vendeu uma casa e comprou (ou tenciona comprar) outra, pode ser que não tenha de pagar imposto sobre as mais-valias na venda de imóveis. São excluídas de tributação as mais-valias que cumpram, cumulativamente, os seguintes critérios:

  • A casa vendida correspondia à habitação própria e permanente;
  • Depois de ter amortizado o crédito habitação com o dinheiro da venda (se for caso disso), o restante valor seja reinvestido na compra de outro imóvel, terreno ou na construção de casa, destinada a habitação própria e permanente;
  • O reinvestimento seja feito nos 24 meses antes da venda ou até três anos depois da mesma.

Também estão excluídos de pagar imposto sobre as mais-valias na venda de imóveis os contribuintes - ou respetivos cônjuges - que já estejam reformados ou tenham, pelo menos, 65 anos, desde que utilizem o dinheiro da venda para:

  • Amortizar o crédito habitação que tenham sobre a casa vendida;
  • Subscrever um dos seguintes produtos: seguro financeiro do ramo vida, fundo de pensões aberto ou regime público de capitalização?. Esta subscrição deve ser feita nos seis meses seguintes à venda da casa.

No que diz respeito à contratação de seguro financeiro do ramo vida ou à adesão a um fundo de pensões aberto, existe ainda outro pormenor para beneficiar desta isenção: estes produtos devem proporcionar uma prestação regular durante, pelo menos, 10 anos, de montante máximo anual igual a 7,5% do valor investido.

Que despesas pode deduzir no apuramento das mais-valias na venda de imóveis?

Se não consegue reunir as condições para ter isenção da tributação destes rendimentos, há formas de tentar reduzir ao máximo o imposto a pagar. Como? Incluindo todas as faturas de despesas que tenha tido no processo de compra e venda da casa, assim como encargos com a valorização do imóvel (até 12 anos antes da venda).

Nesse caso pode reunir as seguintes despesas para ajudar a que o valor das mais-valias na venda de imóveis seja mais baixo:

Estou isento. Tenho de declarar a venda da casa no IRS?

Sim. O valor que ganhou com a venda da casa tem sempre de ser mencionado na declaração de IRS referente ao ano em que a venda se concretizou. Também deve indicar o valor pelo qual havia comprado essa casa e as despesas que teve de suportar com a transação.

Mesmo que não tenha de pagar imposto, tem de colocar a venda da casa e as mais-valias na venda de imóveis na declaração de rendimentos.

A venda de casa é declarada nos anexos G ou G1 (ou em ambos). Se a data de aquisição da casa vendida for anterior a 1 de janeiro de 1989, deve ser preenchido o anexo G1. Se for posterior, deve ser preenchido o anexo G. Já se a casa vendida tiver sido comprada em datas distintas (antes e depois de 1 de janeiro de 1989), como no caso de uma herança, devem ser preenchidos ambos os anexos.

No anexo G, quadro 4, deve identificar:

  • O titular do imóvel;
  • A realização (venda): ano e mês da data de venda ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda;
  • Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor;
  • Despesas e encargos com a valorização do imóvel, assim como no processo de compra e venda.

Já no quadro 5, deve identificar o reinvestimento do valor de realização do imóvel: o montante envolvido e respetiva data - se antes ou depois da alienação (venda). 

Lembre-se que se em 2021, obteve mais-valias sobre a venda de um imóvel, terá de realizar a entrega manual da declaração de IRS. A entrega do IRS em 2022, referente aos rendimentos de 2021, é realizada de 1 de abril a 30 de junho.

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