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Crédito habitação para estrangeiros em Portugal

10 de setembro de 2021
Crédito Habitação de A a Z
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crédito habitação para estrangeiros

Se não reside em Portugal, comprar casa e pedir um crédito habitação para estrangeiros pode parecer um processo complicado, mas, com alguma orientação, tudo vai valer a pena.

O clima, a boa comida, a hospitalidade, o baixo custo de vida e os benefícios fiscais, tornam o país, cada vez mais, o destino de eleição dos estrangeiros que olham para Portugal, não só como um ótimo destino de férias, mas também como um bom sítio para viver. E de facto são cada vez mais os estrangeiros que optam por comprar casa em Portugal.

Se está a pensar comprar casa em Portugal e até pedir um crédito habitação para estrangeiros, saiba o que é mais importante.

Desde a compra de casa ao crédito habitação para estrangeiros, esta é a informação essencial para quem quer dar o primeiro passo e concretizar o sonho de ter uma casa em Portugal.

Comprar casa em Portugal!? É possível? 

É compreensível que um estrangeiro fique com duvidas quando pensa comprar uma casa fora do seu país de origem. O desejo de comprar uma casa para passar as férias, ou até mesmo para viver de forma mais permanente, choca muitas vezes com as incertezas do desconhecido.

Será que estou a fazer um bom investimento?
Será que vou perder dinheiro?
E se a família não gostar?
Não conheço a língua nem as questões legais! Como funciona a obtenção de residência?
Quais os custos e os impostos que vou ter de pagar?
Estou a fazer um bom negócio?

Estas são algumas das preocupações dos estrangeiros que pensam comprar casa em Portugal.

Então, por onde começar? Acima de tudo é importante saber que há várias razões para comprar casa no nosso país.

Portugal sabe receber 

Os portugueses são habitualmente elogiados por serem acolhedores e prestáveis, além de, na sua maioria, falarem línguas estrangeiras como o inglês, o francês e o espanhol.

Além disso, Portugal é um destino muito seguro não só para viver, mas também para investir. Uma boa opção para quem se quer sentir bem acolhido e fazer parte da comunidade.

Muito por descobrir

O país pode ser atravessado de norte a sul em poucas horas, mas há sempre algo de novo para descobrir.

Portugal é um país de cidades vibrantes, cultura, boa gastronomia, paisagens arrebatadoras, um litoral de praias de areia branca e um interior com florestas frondosas, montanhas com vistas inesquecíveis e povoações que conservam o fascínio de outros tempos.

Além disso há o elemento clima, com verões quentes e cheios de sol e invernos habitualmente amenos, este é outro grande atrativo do país.

Excelente localização 

No extremo sudoeste da Europa, o país está a um curto voo da maior parte das capitais europeias e possui ligações frequentes com as principais cidades do mundo. Pela sua posição geográfica privilegiada, é também um ponto de contacto privilegiado com outros continentes.

É o destino ideal não só para as estadias prolongadas, como também para estadias mais curtas e fora da temporada alta.

Custo de vida barato 

Com um custo de vida mais baixo, quando comparado com outros países europeus, Portugal oferece uma ótima qualidade de vida. Mas não só.

Também o mercado imobiliário, oferece excelentes oportunidades e qualidade a um custo muito mais baixo do que na maioria dos destinos concorrentes.

Benefícios fiscais e impostos baixos

Os não residentes em Portugal beneficiam de um regime fiscal com alguns benefícios.

Para os estrangeiros que trabalham em Portugal isso significa ficar a pagar impostos mais baixos que no seu país de origem e, para os que recebem o seu rendimento ou têm a pensão no estrangeiro, beneficiar de isenção de alguns impostos.

Portanto, difícil é não se apaixonar por Portugal. Pelas suas cidades. Pelas suas vilas. Pelas suas ruas. Pelas suas casas. Pelas suas pessoas. Então porque não dar o próximo passo?

Decidir o que comprar 

Depois de tomada a decisão de comprar casa em Portugal, antes de decidir que casa comprar, há questões que é importante colocar e que o podem ajudar neste passo. 

Porque está a comprar casa?

A primeira questão que deve fazer é: qual a razão para comprar casa em Portugal?

  • Quer ter uma casa com mais espaço;
  • Quer usufruir do sol;
  • Quer viver o rebuliço das cidades e da cultura portuguesa;
  • Ou ter a tranquilidade de um estilo de vida mais calmo e em comunhão com a natureza?
  • Procura fazer um investimento imobiliário seguro e que dê retorno no futuro ou quer viver num contexto diferente?
  • Planeia continuar a trabalhar e quer abrir o seu próprio negócio ou apenas quer aproveitar a reforma e viver mais tranquilamente?

Analisar e responder a estas questões pode ajudar a perceber melhor porque quer comprar casa em Portugal e em que zona poderá começar a procurar a sua casa de sonho.

A sul onde as praias e o sol são a nota principal?
A norte onde a natureza e a tranquilidade imperam?
Nas grandes cidades de Lisboa ou Porto onde está a ação?
Ou no centro e no interior onde ainda há muito por descobrir?   

Como vai usar a casa? 

Outra questão importante é saber como vai usar a casa:

  • É só para os fins-de-semana?
  • Para um ou dois meses no verão?
  • Para viver o dia-a-dia da reforma?
  • Para investimento?
  • Para trabalhar?
  • Será uma casa para usar por toda a família ou para receber amigos ocasionalmente?

Isto pode dar algumas pistas em relação ao que procura na sua casa em Portugal, por exemplo se a localização deve ser perto da praia ou na cidade, se o que procura é uma casa isolada no campo ou perto de transportes e do trabalho, ou se precisa de uma casa com muito espaço ou com poucos metros quadrados.

Conseguirá assim definir aspetos importantes para a seleção de imóveis como:

  • A localização da casa;
  • Os metros quadrados;
  • O número de quartos;
  • A distância do centro da cidade, dos principais serviços e dos aeroportos.

Também vai ajudar a perceber mais concretamente na hora de visitar os imóveis aquilo que a casa precisa ou não de ter:

  • Uma sala grande e funcional para toda a família conviver;
  • Um escritório;
  • Um jardim;
  • Uma varanda com espaço;
  • Uma piscina;
  • Garagem;
  • Quarto de hóspedes…

Quanto quer gastar vs quanto pode gastar?

Outro aspeto importante é definir os limites do investimento que quer fazer na aquisição do imóvel em Portugal. Ou seja, é importante saber exatamente o valor que pode gastar e de onde virá o dinheiro necessário.

De poupanças?
Da venda de um imóvel?
Vai ser necessário recorrer a financiamento?

Se sim, o financiamento será obtido no país de origem ou recorrendo às entidades de crédito em Portugal? E como funciona o crédito habitação para estrangeiros em Portugal?

Além destes pontos é importante também ter em conta os custos envolvidos na compra de uma casa em Portugal, que podem ascender aproximadamente a 10% do valor da compra do imóvel. Dispõe deste capital?  

Tudo isto, vai ajudar a perceber como o sonho de comprar casa em Portugal se pode tornar uma realidade. Se não dispõe de capital próprio para a compra, a boa noticia é que existem soluções de crédito habitação para estrangeiros que querem comprar casa em Portugal.

Estas soluções de financiamento apresentam condições e taxas de juro muito interessantes, como explicaremos mais à frente neste artigo. 

Benefícios fiscais e programas de incentivo em Portugal? 

Portugal é um dos destinos favoritos de pessoas de inúmeras nacionalidades devido aos seus benefícios fiscais e incentivos ao investimento para não residentes e residentes não habituais. Desde o programa de Golden Visa até um regime fiscal especial, Portugal pode ser um destino atrativo para adquirir casa.

Quer saber mais? Vamos explicar-lhe tudo sobre o regime de Residentes Não Habituais em Portugal.

O processo de compra de casa em Portugal

Um conselho que é importante levar a sério quando se compra uma casa em Portugal é que é sempre recomendável recorrer a profissionais e a especialistas que apoiem no processo de compra de casa.

Falar com agentes imobiliários, consultar especialistas em aconselhamento financeiro e informar-se junto das instituições de crédito, são uma excelente forma de perceber melhor o processo de compra de casa.

No entanto, todos os não residentes que pensam comprar casa devem considerar o recurso a apoio jurídico, se possível logo desde o início do processo de procura de casa.

Seja através da própria agência imobiliária com a qual está a comprar a casa (a maioria das agências imobiliárias dispõem de aconselhamento jurídico e profissionais com competências nesta área), seja através de advogados ou solicitadores particulares, o aconselhamento jurídico poderá ser essencial para que a experiência de compra de casa seja positiva.

Este aconselhamento vai ajudar a lidar com as questões fiscais e legais da compra de casa, a evitar situações de dúvida em relação ao negócio e também facilitar a realização de algumas tarefas e atos quando estiver longe, por exemplo, através de procuração.

Um profissional nesta área com competências em direito de propriedade, além de o poder ajudar na condução do processo de compra de casa e a entender os detalhes da transação, também é útil para quem não é fluente em português, uma vez que será uma ajuda para entender os contratos que vão ser assinados e toda a documentação envolvida.

Assim, no processo de compra de casa em Portugal, há dois momentos que são determinantes e que envolvem a assinatura de contratos:

  1. Assinatura de um contrato de promessa de compra e venda (CPCV).

    Depois de ter escolhido o imóvel, o passo seguinte é geralmente pela assinatura de um contrato de promessa de compra e venda (CPCV). Na prática é através deste contrato que se estabelecem as condições do negócio e se realiza o pagamento do valor do sinal, o primeiro pagamento realizado ao proprietário ou agência imobiliária.

    Ter apoio jurídico começa por ser determinante logo nesta fase, não só para a realização deste contrato, mas também para entender todas as suas implicações (as condições de devolução do sinal caso o negócio não se realize, os prazos que é necessário cumprir, a identificação das partes, a verificação da situação legal e registal do imóvel), e se for caso disso, agir legalmente.

  2. Escritura de compra e venda.

    A confirmação da transação do imóvel faz-se através de uma escritura de compra e venda. Em Portugal tem de ser realizada num cartório ou notário, que são os representantes do sistema legal português e que existem para garantir que a documentação e a venda do imóvel não apresentam qualquer problema nem representam risco para as partes.

    Este momento, que requer a presença de todas as partes envolvidas (compradores, vendedores ou dos seus representantes legais, o representante do banco caso exista recurso a crédito habitação para estrangeiros, a agência imobiliária, o solicitador, etc) confirma, depois de transferidos os valores acordados a realização do negócio.

    O documento da escritura é lido, verificado e assinado por ambas as partes.

    Após este ato, em posse da escritura de compra e venda, deve por fim ser realizado o registo final, quer junto da repartição das finanças local, quer junto do registo predial.

Os custos da compra de casa em Portugal 

Ao comprar casa em Portugal existem alguns custos e impostos que é importante conhecer de antemão, uma vez que podem ter algum impacto, tanto no negócio, como no capital que é necessário:

  • Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

    Este é um imposto único, que se paga com a transmissão do imóvel e o seu valor poderá ser no máximo 8% sobre o valor patrimonial tributário do imóvel ou do valor declarado na escritura de compra e venda (o maior dos dois).

    O comprovativo do seu pagamento terá de ser apresentado no dia da escritura.

    As tabelas do IMT variam de acordo com a finalidade da habitação: as taxas são mais baixas se o imóvel se destinar a habitação principal, e mais altas se se tratar de habitação secundária ou para arrendamento.

    Os valores do IMT também variam em função da localização do imóvel se localizar no continente ou nas ilhas.

    Imóveis localizados no continente estão ainda isentos deste imposto até ao valor de 92.407€ e nas ilhas até ao valor de 115.509€.
  • Imposto de Selo (sobre a compra)

    Este imposto é cobrado ao comprador no momento da escritura. A taxa atual da sua aplicação é de 0,8% sobre o valor mais elevado de aquisição ou valor patrimonial do imóvel.

  • Imposto Municipal sobre imóveis (IMI)

    Anualmente todos os proprietários estão sujeitos ao Imposto Municipal sobre imóveis (IMI), que consiste na tributação anual que incide sobre o valor patrimonial dos imóveis situados em Portugal, sendo esta taxa definida por cada município.

    Em alguns casos poderá também aplicar-se alguma isenção deste imposto, pelo que será sempre importante informar-se junto da Autoridade Tributária sobre as isenções existentes, percebendo se reúne as condições para poder usufruir de alguma.

Caso exista recurso a crédito habitação para financiamento de compra de casa em Portugal, considere ainda outros custos:

  • Imposto de Selo (sobre o Crédito Habitação) – Imposto de selo sobre o valor do empréstimo, com uma taxa atual de 0,6%.
  • Custos bancários – Poderão aplicar-se alguns custos adicionais designados de custos ou comissões bancárias, como por exemplo:
    • Comissão de abertura;
    • Comissão de avaliação do imóvel;
    • Comissão de preparação de documentação contratual;
    • Serviço de solicitadoria, entre outros.

Estes custos variam em função das instituições de crédito e os seus valores deverão ser detalhados na oferta da instituição, nomeadamente através da FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) que acompanha as simulações de crédito habitação e a proposta do banco.

  • Seguros

    A lei portuguesa obriga à contratação de um seguro do imóvel contra o risco de incêndio, pelo que este será sempre necessário, sem exceção.

    Não é obrigatório um Seguro de Vida associado ao crédito habitação para estrangeiros, no entanto, em alguns casos de operações de financiamento a não residentes, é possível a sua contratação. 

Como pagar a casa em Portugal 

Os compradores estrangeiros dispõem muitas vezes do capital necessário para comprar casa sem recorrer ao crédito habitação para estrangeiros e muitas vezes quando têm que recorrer a financiamento preferem contratar o empréstimo no seu país de origem.

No entanto, a oferta de crédito habitação para estrangeiros em Portugal, pode ser muito atrativa, porque para além das taxas de juro serem bastante baixas, o sistema financeiro é seguro, pelo que há cada vez mais pessoas a optar por esta solução. Então como funciona o crédito habitação para estrangeiros em Portugal?

A nacionalidade influência as condições do crédito habitação para estrangeiros em Portugal? 

Regra geral, as condições de contratação do crédito habitação são determinadas, entre outros fatores:

  • Pelo perfil económico dos clientes;
  • Pelas características do imóvel;
  • E pela política de financiamento da instituição de crédito.

Dito isso, a nacionalidade também pode influenciar as condições do empréstimo, embora isso se deva mais ao facto de o perfil de crédito de um cidadão estrangeiro poder ser considerado de risco mais elevado, por comparação aos cidadãos nacionais.

Por outro lado, o sector bancário encontra-se também sujeito a fortes pressões regulatórias para o controlo do branqueamento de capitais, pelo que se vê obrigado a aplicar medidas particularmente rigorosas para garantir que os investimentos e as operações dos seus clientes estrangeiros estão em conformidade com a lei.

Condições do crédito habitação para estrangeiros em Portugal

O crédito habitação para estrangeiros é semelhante ao concedido a cidadãos nacionais, no entanto estes podem estar sujeitos a condições mais exigentes.

Para começar, nem todas as instituições de crédito aprovam o financiamento a não residentes.

Noutros casos, os empréstimos estão sujeitos a algumas limitações e condições, que se prendem principalmente com:

  • O valor máximo de crédito possível de ser financiado;
  • A percentagem de financiamento versus a garantia;
  • O prazo máximo, etc.

Os principais motivos para estas diferenças estão relacionados com a maior dificuldade em fazer face a uma eventual quebra de contrato por parte destes clientes. Ou seja, em caso de falta de pagamento, é mais difícil realizar ações judiciais efetivas, especialmente no caso de estrangeiros não residentes.

Desta forma a principal garantia para este tipo de empréstimos é apenas o imóvel a financiar, daí que a banca necessite de reduzir o seu risco e exposição.

Podem existir também pequenas diferenças em alguns aspetos da concessão do crédito habitação e análise de risco, nomeadamente os relacionados com a documentação necessária para o pedido de empréstimo. Relativamente às condições financeiras, as taxas de juro e comissões praticadas não são muito diferentes para os clientes nacionais e para os estrangeiros.

Os prazos máximos do empréstimo podem ser ligeiramente inferiores aos permitidos para os cidadãos nacionais e, na maior parte das instituições financeiras, poderão ir até perto dos 30 anos.

Em termos de soluções de financiamento estão disponíveis para os não residentes geralmente tanto as opções de taxa variável (com base no indexante Euribor mais spread), como de taxa fixa. Esta última opção permite garantir que as prestações mensais a pagar se mantém constantes ao longo de um determinado período de tempo ou mesmo durante toda a duração do empréstimo.

A nível de endividamento, os requisitos para os não residentes de uma forma geral implicam um limite de 30% a 35% dos rendimentos mensais do agregado. Ou seja, o valor resultante da soma das prestações com o crédito habitação para estrangeiros e os restantes encargos com outros créditos e responsabilidades não deve ultrapassar essa percentagem do rendimento familiar mensal, resultando numa taxa de esforço que permita ao agregado familiar ter condições para cumprir com os seus compromissos.

Tal como o nível de endividamento, a taxa de esforço, o prazo máximo, as condições financeiras e as condições de risco para os não residentes são determinadas por cada instituição de crédito, pelo que estes dados poderão variar de acordo com a entidade e em função até de alguma campanha especial para não residentes.

Por fim, como detalhado já neste artigo, a contratação do crédito habitação para estrangeiros, envolve uma série de custos adicionais, como impostos, despesas e comissões.

No seu conjunto podem representar cerca de 10% do preço do imóvel, pelo que é importante considerar estes encargos ao fazer as contas para o pedido de crédito habitação, uma vez que deverá dispor do capital necessário para assegurar estes custos decorrentes da compra da habitação.

Percentagem de financiamento 

Além dos pontos anteriores, em relação à percentagem de financiamento das operações de crédito habitação para estrangeiros, há que ter em conta os seguintes aspetos:

  • Regra geral, no crédito habitação para aquisição de habitação em Portugal existem limites relativamente à percentagem da compra que é possível financiar, e que equivale a cerca de 80% ou 90% do preço de compra do imóvel, dependendo do perfil de cliente.
  • No caso de uma segunda residência – e também do crédito habitação para estrangeiros, devido ao maior risco da operação, o valor máximo de financiamento costuma ser de 60% a 70% sobre o valor de compra. Assim, em última análise, poderá ser necessário um investimento entre 30% a 40% de capital próprio na compra do imóvel.
  • A maioria das instituições de crédito rege-se por estes mesmos limites, a menos que se considere que o perfil de crédito do cliente representa um risco muito elevado e, nesse caso, se reduza o valor de financiamento disponível.

Documentação necessária no crédito habitação para estrangeiros 

A documentação necessária num crédito habitação para estrangeiros não difere muito daquela que é solicitada aos clientes nacionais.

Confira aqui os documentos necessários no crédito habitação para estrangeiros e outros requisitos como a tradução dos documentos.

Conclusão

Até aqui o processo pode parecer longo e difícil, no entanto, com o apoio de uma entidade financeira especialista em crédito habitação para estrangeiros como a UCI, a experiência só pode ser positiva.

Saiba por exemplo que na UCI o prazo de decisão das operações de crédito é inferior a 2 dias (o que lhe permite saber rapidamente de reúne as condições e se pode comprar o imóvel que gostou) e o prazo até a escritura está pouco acima dos 30 dias, o que lhe permite concretizar a sua compra num curto espaço de tempo, e quem sabe até quando faz uma pequena visita a Portugal.   

Esperamos que esta informação seja útil na hora de decidir comprar casa em Portugal e contratar um crédito habitação para estrangeiros.

Se este é o seu caso, a UCI coloca à sua disposição uma equipa de especialistas que o vai acompanhar durante todo o processo e dar-lhe toda a informação que precisa para avançar com segurança.

Se é não residente e está a pensar comprar casa em Portugal, porque não dar então já o primeiro passo!? Não tem qualquer custo inicial ou compromisso. Fale connosco!

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