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Comprar casa: O guia completo. Passo 1: Vale a pena?

27 de julho de 2023
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Comprar casa: O guia completo. Passo 1: Vale a pena?

Possuir um imóvel próprio é, sem dúvida, o sonho de muitas pessoas. Mas se está a pensar comprar casa, que tal saber primeiro se vale mesmo a pena!

Neste primeiro capítulo do guia para comprar casa, propomo-nos a explorar os vários passos que compõem a compra de casa e a desmistificar se esta é realmente uma melhor opção, em comparação com o arrendamento.

Ao tomar a decisão de comprar casa, pesam nesta resolução vários fatores como:

  • O estilo de vida do agregado familiar;
  • Os rendimentos do agregado familiar;
  • As poupanças disponíveis.

Afinal de contas, comprar casa requer um investimento inicial considerável.

Mas afinal, vale mesmo a pena comprar casa?

Capítulo 1: Vale a pena comprar casa?

Costuma-se dizer que na vida não há nada mais certo do que ter de pagar impostos. Contudo, há outra certeza: a necessidade de ter uma casa. As casas são portos de abrigo, o local onde podemos ser nós próprios, fazer o que nos apetece e sentirmo-nos seguros. É um local de descanso, um espaço para ser feliz, o palco ideal para os momentos mais importantes das nossas vidas. Mas temos mesmo de ser proprietários desse lugar?

Razões para comprar casa

Em primeiro lugar, devemos destacar que existem vários motivos para comprar casa. Com o intuito de compreender o estado do processo de compra de casa, nos últimos três anos, a UCI conduziu o Estudo Casa PT, em parceria com o Centro de Estudos Aplicados da Universidade Católica Portuguesa.

De acordo com essa investigação, a principal razão que leva os portugueses a adquirir um imóvel, consiste, naturalmente, no aumento do agregado familiar.

Seguem-se a preferência por outro bairro ou outra localidade e a vontade de mudar de estilo de vida. Estes resultados colocam em destaque, a importância de ter uma habitação adequada ao seu quotidiano.

Mas há mais razões que motivam os portugueses para comprar casa. Confira aqui:

  • Aumento do agregado familiar – 21,6%
  • Preferência por outro bairro ou localidade – 18,7%
  • Mudança de estilo de vida - 13,1%
  • Fatores económicos – 11,7%
  • Casamento – 10%

Mas querer ter uma habitação própria porque sente que chegou o momento ideal, quer a nível pessoal como financeiro, também é um bom motivo para comprar casa. Afinal, possuir casa própria, oferece diversos benefícios. Aliás, um imóvel constitui, acima de tudo, um investimento a longo prazo.

Comprar casa ou arrendar?

Ter uma casa é, portanto, uma necessidade. Mas para ter casa, não tem necessariamente de comprá-la, poderá por exemplo seguir outra opção: o arrendamento. E aqui, como em muitas outras coisas na vida, não há respostas certas, há sim uma opção que se encaixa melhor nas suas prioridades, questões relacionadas com a capacidade financeira e também questões relacionadas com a disponibilidade e oferta do mercado.

Comprar casa: vantagens e desvantagens

É a opção ideal para quem:

  • Quer ter um espaço seu, para habitar durante o tempo que desejar, sem se preocupar com renegociação de contratos e mudanças periódicas.
  • Quer a liberdade de poder fazer as obras que considere necessárias, tendo em vista a melhoria da habitação.
  • Apresenta uma situação financeira estável.
  • Pretende ter algo seu, permitindo maior estabilidade no futuro.
  • Quer obter uma fonte de rendimento, comprando o imóvel para investimento e colocando o imóvel (ou uma parte) a arrendar.
  • Pensa em vender no futuro, podendo obter algum lucro com a valorização do imóvel.
  • Caso não disponha de capital próprio, está disposto a assumir um compromisso com um empréstimo a longo prazo (que poderá prolongar-se por 20 ou 30 anos).
  • Tem algumas poupanças, pelo menos 10% do valor do imóvel para dar de entrada (mínimo necessário tendo em conta que o financiamento máximo possível atualmente é de 90% do valor de compra).
  • Procura ter encargos mensais com a habitação mais baixos, uma vez que geralmente as rendas são mais elevadas que as prestações de crédito habitação.
       

Mas também é preciso ter em conta que:

  • Para ter o crédito habitação aprovado é preciso preencher alguns requisitos. Por exemplo, ter um vínculo laboral e rendimentos estáveis e um nível salarial que permita que as despesas com créditos não superem metade dos rendimentos, de forma a ter uma taxa de esforço que o banco aceite.
  • É um compromisso a longo prazo e uma dívida/responsabilidade que o vai acompanhas durante alguns anos;
  • Tem de ter capacidade para dar uma entrada de pelo menos 10% do valor da casa. Atualmente a única exceção são os imóveis da banca, que podem ter financiamento a 100%. Portanto, o investimento inicial é mais elevado, pois além do capital próprio para dar de entrada (pelo menos, 10% do valor da avaliação do imóvel caso recorra a financiamento), ainda terá de suportar os impostos iniciais (IMT e imposto do selo) e os custos relacionados com a escritura e as comissões bancárias;
  • Vai ter de fazer face a despesas recorrentes ligadas à manutenção da casa (para a valorizar ou manter num nível de conservação adequado), além de ter de pagar anualmente o IMI.
  • Se for morar num prédio terá de suportar as despesas de condomínio;
  • Não sendo habitual, pode ocorrer uma desvalorização do imóvel, podendo perder dinheiro caso decida vender;
  • Tem custos relativos aos seguros, nomeadamente seguro de vida crédito habitação e seguro multirriscos habitação.
  • Existe menor flexibilidade caso precise de mudar para um outro local ou cidade. Caso seja proprietário da casa estas mudanças poderão ser sempre mais complexas, demoradas e até implicarem ter de vender a casa.

Arrendar casa: Vantagens e Desvantagens

É a opção ideal para quem:

  • Quer uma solução rápida e flexível. O processo de arrendamento é muito mais simples do que o de compra de casa e implica um nível de responsabilidade inferior.
  • Está em início de vida, ou não tem uma situação profissional estável.
  • Precisa de ter liberdade para mudar de casa facilmente, sem estar preso a um local.
  • Não tem capital próprio para comprar uma casa a pronto.
  • Caso necessite de financiamento não tem poupanças suficientes para cobrir a diferença entre o valor máximo de financiamento e o valor de compra.
  • Não pretende fixar-se, durante muito tempo, no mesmo local.
  • Não quer ter de se preocupar com despesas de condomínio, impostos, obras ou reparações, por exemplo.

Mas também aqui é preciso ter tenha em conta que:

  • O imóvel nunca será seu, independentemente dos anos que permaneça na casa.
  • Qualquer alteração tem de ser comunicada ao senhorio (por exemplo obras) e se assumir essas obras do seu lado, ao sair da casa perde esse investimento.
  • A qualquer momento pode ser obrigado a mudar-se.
  • Está sempre dependente da renovação do contrato de arrendamento e das novas condições propostas pelo senhorio.
  • Normalmente o valor da renda é maior do que o valor da prestação de crédito habitação.
  • Alguns senhorios não permitem animais ou crianças.
  • Alguns imóveis já estão mobilados não sendo viáveis para quem tenha eletrodomésticos e mobílias.
  • Muitos senhorios aproveitaram o facto de o mercado estar em alta para pedirem vários meses de caução. Isto implica também ter um valor considerável de poupança e estar disposto a ter esse valor cativo.
  • O valor pago pelo arrendamento (a longo prazo), pode ser superior ao de uma casa própria.

Em síntese…

                                                                                               


Comprar casa 

  • A casa é sua.
  • Pode personalizá-la à vontade.
  • Não tem de se preocupar com mudanças inesperadas.
  • Pode rentabilizar a casa, arrendando-a ou vendendo-a quando o mercado valorizar.
  • Ao recorrer a crédito habitação, a prestação será inferior ao valor da renda.


Arrendar casa 

  • O processo é mais simples e rápido.
  • Tem menos responsabilidades.
  • Pode mudar de casa facilmente.
  • Não precisa de ter o valor de entrada.
  • Não vão ser tão exigentes na avaliação da sua situação profissional.
 
  • Tem de ter poupanças para dar pelo menos um valor de 10% de entrada.
  • Vão ser exigentes na avaliação do seu perfil financeiro e pessoal para lhe concederem o crédito habitação.
  • Terá encargos recorrentes com a manutenção e o pagamento de IMI.
 
  • Vai gastar mais dinheiro mensalmente.
  • Não está a investir num imóvel que será seu.
  • Estará dependente da vontade do senhorio.
  • Pode ter de mudar num momento inconveniente.
  • Tem de ter dinheiro disponível para o pagamento de uma caução que pode ser avultada.


Quanto custa comprar casa ou arrendar?

De acordo com dados disponíveis, em janeiro de 2023, arrendar casa, em Portugal, custava cerca de 13,1 euros por metro quadrado (€ / m2) — mais 21,1% do que em janeiro do ano anterior.

Portanto, uma casa de 90 metros quadrados arrendava-se por um preço médio de 1.179 euros — valor bastante superior à prestação média do crédito habitação.

Quais os fatores que mais influenciam o preço das casas?

O valor das casas, quer falemos de comprar casa ou arrendar, podem aumentar ou diminuir dependendo de vários fatores, como, por exemplo:

  • Localização da habitação (é mais caro arrendar ou comprar casa em Lisboa do que em Santarém);
  • Dimensão do imóvel;
  • Nº de divisões.
  • Antiguidade do imóvel.
  • Características específicas do imóvel.
  • Bairro/zona.
  • Serviços existentes nas redondezas.

No entanto, apesar da prestação de crédito habitação pesar menos no orçamento familiar do que uma renda, ambas as modalidades apresentam vantagens e desvantagens que devem ser consideradas.

Comprar casa ou arrendar: vamos a contas?

Para arrendar um T2 (de 100 m2), em Guimarães, deve estar preparado para desembolsar cerca de 850 euros mensais e pagar uma caução no mínimo de 1.700 euros. No final de um ano, terá pago 10.200 euros.

Além disso, a estes valores não se acrescentam preocupações com obras de manutenção, pagamento de impostos sobre imóveis, condomínio ou outros gastos. No entanto, por mais anos que passem, este imóvel nunca será seu e nunca poderá rentabilizá-lo.

Por outro lado, se quiser comprar casa, em Guimarães, escolhendo um imóvel idêntico ao arrendado, pagará cerca de 160 mil euros. Deste valor, deverá ter disponíveis 16 mil euros para a entrada, além de cerca de 4.000 euros para impostos, comissões e despesas com a escritura e os registos. Ou seja, no total, precisa de cerca de 20 mil euros em poupanças, para cobrir os gastos iniciais.

Imaginemos que contratualiza um crédito habitação no valor de 144 mil euros (90% do valor de compra) a pagar a 30 anos, com uma TAN (taxa anual nominal) de 5%. Assim, ficaria com uma prestação mensal de 804,70 euros (incluindo seguros), segundo uma estimativa realizada no nosso simulador de crédito habitação. Ao final de um ano, teria, então, gasto 9.656,40 euros.

Nota: Estes valores foram calculados tendo em conta os dados atuais, podendo sofrer alterações ao longo do tempo.

Comprar casa vs Arrendar: quais são as diferenças?

 

Comprar casa

Arrendar casa

Valor inicial

16.000 €

1.700 €

Encargo mensal

804,70 €

850,00 €

IMI *

528 € / ano

0 €

Obras anuais **

1.000 €

0 €

Quotas do condomínio

30 € / mês

0 €

* Taxa de IMI, em Guimarães, de 0,33% e pressupondo que o Valor Patrimonial do Imóvel (VPT) é 160 mil euros.

** Pressupondo obras de manutenção anuais.

Nota: Estes dados são meramente indicativos, não sendo vinculativos.

Qual a melhor opção para si comprar casa ou arrendar?

Responda a estas questões, some os seus pontos e descubra a resposta!

  1. Há quanto tempo trabalha na mesma empresa?
    1. Há menos de 3 anos. (0 pontos)
    2. Há mais de 3 anos. (10 pontos)
  2. Tem uma poupança que lhe permita pagar 10% do valor de uma casa?
    1. Sim. (10 pontos)
    2. Não. (0 pontos)
  3. Quão importante é para si ter estabilidade?
    1. É muito importante (10 pontos)
    2. Não é importante (0 pontos)
  4. O que é mais importante para si?
    1. Não ter de me preocupar com a manutenção da casa e o pagamento do IMI. (0 pontos)
    2. Poder personalizar a minha casa, fazendo todas as mudanças que quero. (10 pontos)
  5. Que palavra é mais importante para si?
    1. Aventura. (0 pontos)
    2. Segurança. (10 pontos)
  6. Se tivesse de mudar subitamente de casa como se sentiria?
    1. Pronto para uma nova aventura. (0 pontos)
    2. Em pânico. (10 pontos)
  7. Como definiria a figura do senhorio?
    1. Alguém que só pretende criar dificuldades. (10 pontos)
    2. Alguém disposto a ajudar. (0 pontos)
  8. Que cenário prefere?
    1. Pagar menos mensalmente, mas ter mais dificuldades se precisar de me mudar. (10 pontos)
    2. Pagar mais mensalmente, mas poder mudar-me quando quiser. (0 pontos)

Pontuação:

Até 40 pontos: O seu espírito é livre. Ainda tem muito para descobrir do mundo e experiências que quer viver, sem estar preso a um lugar, pelo que é preferível arrendar casa.

Mais de 40 pontos: Quer criar raízes. Viver em descanso, num espaço que é seu, que pode ajustar à sua imagem, é o seu grande objetivo. Por isso o melhor cenário é comprar casa.

Comprar casa – Decidiu avançar?

Se já decidiu que quer mesmo comprar casa, então o 1.º passo está dado. E agora? Agora, vamos passar das palavras à ação e perceber, antes de mais, se comprar casa é realmente uma opção para si.

Tenho condições para comprar casa?

Para responder a esta questão há outra que precisa de fazer: como vou pagar a casa? Se tiver poupado o suficiente para comprar casa a pronto, excelente! Mas é bastante provável que não seja esse o cenário, e nesse caso há uma solução chamada crédito habitação.

Portanto, em muitos casos, ter condições para comprar uma casa, depende de ter condições para que lhe aprovem um crédito habitação, o que implica uma qualificação financeira, feita com base em alguns critérios.

Que critérios permitem fazer essa avaliação?

Há 5 critérios principais que vão ser tidos em conta:

a) A idade.

A idade é um fator central em termos de risco porque, por um lado, se for muito jovem pode ainda não ter uma situação profissional estável. Por outro lado, a partir de certa idade só pode ter acesso a prazos de financiamento mais curtos, porque existe uma idade máxima a ter em conta no final do empréstimo (75 anos no caso da UCI), o que torna a aprovação mais difícil.

b) A situação profissional.

Se está há vários anos a trabalhar numa empresa sólida, tem uma situação financeira estável e os seus rendimentos são adequados ao imóvel que pretende adquirir, estes serão argumentos importantes para o pedido de empréstimo poder ser aprovado.

c) A situação financeira

A sua solvabilidade, ou seja, a capacidade de cumprir com as suas obrigações mensais, será determinante para garantir a aprovação do crédito habitação, e para isso, é importante perceber que percentagem dos seus rendimentos mensais será usada para pagar empréstimos e despesas fixas. No final, todos os seus encargos com créditos não podem representar mais de 50% dos rendimentos mensais, e idealmente deverão situar-se abaixo dos 40%.

d) O envolvimento na compra.

Para comprar casa, com recurso a crédito habitação, terá de dispor de pelo menos 10% de capital próprio para completar a diferença entre o valor máximo que o banco pode emprestar e o valor de compra do imóvel. No entanto, quanto mais capital próprio puder dar de entrada melhor. Quanto menor for o valor do empréstimo face ao valor do imóvel, melhores serão as condições que poderá negociar e, tendo investido bastante capital na compra, a probabilidade de entrar em incumprimento será menor, o que dará mais garantias ao banco de que conseguirá cumprir com as suas obrigações de crédito e, por isso, mais facilmente poderá ser aprovado o financiamento.

Por outro lado, ao ter um maior envolvimento na operação, também poderá contratar um prazo mais curto, podendo assim pagar o empréstimo em menos tempo, poupando dinheiro.

e) O histórico em termos de compromissos bancários.

O seu histórico de responsabilidades no Banco de Portugal vai ser analisado, e se não tiver tido nenhum episódio de incumprimento no passado, isso jogará a seu favor, porque atestará a sua capacidade para cumprir os seus compromissos de crédito. Por outro lado, se já teve algum incidente, o melhor é dar conhecimento dele, desde o início. Afinal de contas, no crédito habitação como na vida, a transparência é sempre a melhor política.

Até que valor pode comprar casa?

Dizem que não se pode começar a construir uma casa pelo teto. Mas antes de avançar para a compra de casa, é importante ter um teto que limite o valor que se pode gastar ao comprar casa, especialmente se precisa de crédito habitação para fazê-lo. Caso contrário, vai perder tempo com casas que não pode comprar, ao invés de se focar naquelas que estão ao seu alcance.

Para isso é fundamental que comece com uma qualificação financeira, para ter a certeza que consegue ver aprovado o crédito habitação, e até que valor. Um indicador fundamental para determinar esse valor será a Taxa de esforço.

O que é e como calcular a taxa de esforço?

A taxa de esforço (ou em inglês Debt Service-to-Income, DSTI) representa a percentagem dos rendimentos mensais do agregado que se destinam ao pagamento de créditos. E é importante porque permite avaliar com que margem financeira vai ficar, após pagar os créditos que contraiu, para lidar com as despesas diárias.

Isto porque, quanto mais apertado for o seu orçamento, maior será a probabilidade de vir a falhar com alguma prestação.

São assim tidos em conta todos os rendimentos mensais do seu agregado, assim como todos os compromissos assumidos com créditos, incluindo o valor da prestação do crédito habitação que pretende contratar e, tal como já referimos anteriormente, os encargos com créditos não podem exceder os 50% dos rendimentos mensais e idealmente deverão situar-se abaixo dos 40%.

Como se calcula a taxa de esforço?

A fórmula é muito simples:

Encargos Financeiros Mensais Fixos

___________________________________________   x  100  = Taxa de esforço

Rendimento líquido total mensal do agregado familiar

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