1. Que contratos de crédito estão abrangidos?
O Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, aplica-se a contratos de crédito:
- para aquisição ou construção de habitação própria permanente, abrangidos pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho;
- sujeitos a um regime de taxa de juro variável;
- com montante em dívida igual ou inferior a € 300 000.
2. Como deve atuar a instituição para aplicação das medidas previstas neste diploma?
As instituições deverão:
- avaliar o impacto do aumento da taxa de juro na taxa de esforço dos clientes
- apresentar propostas de renegociação dos contratos de crédito, caso verifiquem que:
i. existe um agravamento significativo da taxa de esforço ou uma taxa de esforço significativa; ou
ii. caso sejam alertadas pelo cliente para factos que indiciem a degradação da sua capacidade financeira e confirmem a existência de risco de incumprimento.
- Até 31 de dezembro de 2024, as instituições não podem cobrar a comissão de reembolso antecipado parcial ou total nos contratos de crédito à habitação para aquisição ou construção de habitação própria permanente com taxa de juro variável, independentemente do valor em dívida.
- Até 31 de dezembro de 2023, é ainda possível o resgate antecipado de planos de poupança sem penalização.
3. O que se entende por “taxa de esforço significativa” e “agravamento significativo da taxa de esforço”?
A taxa de esforço é o rácio entre o montante da prestação mensal calculada com todos os empréstimos do cliente e os seus rendimentos.
Considera-se que existe uma “taxa de esforço significativa” quando a taxa de esforço dos clientes passa a ser de, pelo menos, 50%.
Considera-se que existe um “agravamento significativo da taxa de esforço” quando:
- a taxa de esforço dos clientes atinja os 36% (i) devido a um aumento de cinco pontos percentuais face à taxa de esforço no período homólogo (ou face à data da contratação do crédito, no caso de contratos celebrados nos últimos 12 meses); ou (ii) porque a Euribor subiu três ou mais pontos percentuais em relação ao que foi considerado no momento da contratação do crédito;
- a taxa de esforço dos clientes já era de 36% no período homólogo e se verifique, entretanto, (i) um aumento de cinco pontos percentuais face à taxa de esforço no período homólogo (ou face à data da contratação do crédito, no caso de contratos celebrados nos últimos 12 meses) ou (ii) a subida da taxa Euribor em três ou mais pontos percentuais em relação ao que foi considerado no momento da contratação do crédito.
A avaliação do impacto do aumento das taxas de juro na taxa de esforço dos clientes é realizada pelas instituições nos 45 dias após a entrada em vigor destas medidas e, posteriormente, com pelo menos 60 dias de antecedência relativamente à data de refixação da taxa de juro contratualizada.
4. Que procedimentos devem ser observados para aplicação das medidas?
Para averiguarem da existência de um agravamento significativo da taxa de esforço ou de uma taxa de esforço significativa as instituições podem solicitar aos mutuários as informações e os documentos necessários e adequados.
Os mutuários devem disponibilizar os elementos solicitados no prazo de 10 dias.
Caso se (i) confirme a existência de um agravamento significativo da taxa de esforço ou de uma taxa de esforço significativa ou (ii) o cliente alerte para factos que indiciem a degradação da sua capacidade financeira, a instituição implementa os procedimentos previstos no Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) e avalia a capacidade financeira do cliente para aferir se existe risco efetivo de incumprimento do contrato de crédito.
Caso se confirme a existência de risco de incumprimento e, cumulativamente, a capacidade financeira dos mutuários, as instituições apresentam propostas de renegociação do crédito até 15 dias após a receção das informações e dos documentos que tenham solicitado aos mutuários.
Os clientes podem tomar a iniciativa de comunicar às instituições factos que indiciem a degradação da sua capacidade financeira.
5. Que propostas pode a instituição apresentar aos clientes?
As propostas podem incluir:
- o alargamento do prazo de amortização,
- a fixação de um período de carência de reembolso do capital ou de reembolso do capital e de juros,
- o diferimento de parte do capital para uma prestação em data futura
- a redução da taxa de juro aplicável ao contrato durante um determinado período temporal.
As instituições podem ainda propor a consolidação de vários contratos de crédito ou a celebração de um novo contrato de crédito para refinanciar a dívida do contrato de crédito existente.
A renegociação de contratos de crédito não pode estar dependente da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros, ainda que de forma facultativa, nem as instituições podem cobrar comissões ou agravar a taxa de juro dos contratos de crédito em consequência da referida renegociação
Caso se proceda ao alargamento do prazo de reembolso do contrato de crédito, os clientes podem retomar o prazo anteriormente acordado, mediante solicitação dirigida à instituição.
Os clientes não são obrigados a aceitar as propostas apresentadas pelas instituições.
6. No caso de ser efetuado um reembolso antecipado é cobrada comissão?
Até 31 de dezembro de 2024, os clientes estão isentos do pagamento da comissão de reembolso antecipado parcial ou total nos contratos de crédito à habitação para aquisição ou construção de habitação própria permanente com taxa de juro variável, independentemente do valor em dívida.
Para a realização do reembolso devem ser cumpridas as regras previstas no artigo.º 24.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho.