1. Que contratos de crédito estão abrangidos?
A medida de fixação temporária da prestação aplica-se aos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, ou contratos de crédito para a realização de obras em habitação própria permanente, garantidos por hipoteca, regulados pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho. Esta medida não se aplica a contratos de crédito para aquisição, construção ou obras de segunda habitação ou para arrendamento.
2. Quais são os requisitos de acesso?
Os contratos de crédito abrangidos devem preencher cumulativamente os seguintes requisitos:
- tenham sido celebrados até 15 de março de 2023 ou até 31 de março de 2024, nos casos em que tenham sido celebrados no âmbito de uma operação de transferência de crédito
- sejam contratos a taxa de juro variável ou, sendo contratos a taxa de juro mista, se encontrem em período de taxa de juro variável
- tenham um prazo remanescente superior a 5 anos
- não estejam em mora ou incumprimento de prestações pecuniárias
- cujos mutuários não se encontrem em situação de insolvência, nem abrangidos por plano de ação para o risco de incumprimento ou procedimento extrajudicial de regularização de situações de incumprimento (Decreto-Lei n.º 227/2012, de 25 de outubro)
3. Em que se traduz a medida de fixação temporária da prestação?
Esta medida traduz-se na fixação da prestação do contrato de crédito no valor que resultar da aplicação do indexante que corresponder a 70% da Euribor a seis meses no mês anterior ao pedido do mutuário, acrescido do spread previsto contratualmente.
A medida de fixação temporária da prestação tem a duração de 24 meses. No entanto, esta medida:
- é suspensa, se o indexante do contrato de crédito for inferior ao valor de 70% da Euribor determinado para a aplicação da medida de fixação;
- cessa, se o mutuário solicitar a sua cessação ou se se verificar o incumprimento das prestações.
A medida de fixação da prestação não prejudica a aplicação de outras medidas e apoios no âmbito dos contratos de crédito à habitação, designadamente (i) as medidas previstas no Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, (ii) a medida de bonificação temporária de juros prevista no Decreto-Lei n.º 20-B/2023, de 22 de março e (iii) a suspensão temporária da exigibilidade da comissão de reembolso antecipado.
4. Quais os impactos da aplicação desta medida no valor das prestações e no custo total do crédito?
A aplicação desta medida implica uma prestação mensal:
- inferior à que resultaria das condições do contrato de crédito inicial, nos 24 meses seguintes à sua aplicação; mas
- superior à que resultaria das condições do contrato de crédito inicial, a partir do 25.º mês da sua aplicação.
Nos primeiros 24 meses, a prestação mensal corresponderá:
- ao valor que resultar da aplicação do indexante que corresponder a 70% da Euribor a seis meses no mês anterior ao pedido do mutuário, acrescido do spread previsto contratualmente; ou
- ao valor dos juros devidos nos termos contratualmente estabelecidos, caso este valor seja superior ao valor referido no ponto anterior (para evitar que o montante do capital em dívida, à data da cessação da medida, seja superior ao montante do capital em dívida à data de adesão).
Assim, é possível que a prestação mensal durante os primeiros 24 meses possa não ser sempre a mesma: caso o indexante associado ao contrato de crédito sofra alterações e, consequentemente, o valor dos juros a pagar tenha variações, a prestação mensal pode ser mais elevada do que a que resultar da aplicação de 70% da Euribor a 6 meses no mês anterior ao pedido, acrescida do spread do contrato inicial.
A partir do 25.º mês a prestação mensal aumenta e será mais alta do que a que resultaria das condições contratuais iniciais, dado que, para além das prestações devidas nas condições contratuais iniciais pagará também os juros do capital diferido.
A prestação mensal voltará a aumentar no momento em que iniciar a amortização do capital diferido (ver pergunta 5), dado que, para além das prestações devidas nas condições contratuais iniciais procederá também ao reembolso do capital diferido.
A adesão a esta medida implica um aumento do custo total do crédito porque o valor total de juros a pagar será superior ao que pagaria sem a aplicação da medida, em resultado do pagamento de juros pelo adiamento do reembolso do capital.
5. Quando será amortizado o capital diferido?
O montante diferido corresponde à diferença entre a prestação devida nos termos contratualmente estabelecidos e o valor da prestação temporariamente fixada. Este montante será amortizado:
- nos dois últimos anos do contrato de crédito, caso o prazo remanescente do contrato de crédito, no termo da fixação da prestação, for inferior a seis anos; ou
- a partir do quarto ano após o termo do período de fixação da prestação, caso o prazo remanescente do contrato de crédito, no termo da fixação da prestação, for igual ou superior a seis anos.
O montante diferido pode ser amortizado antecipadamente, sem qualquer comissão ou encargo.
O montante do capital em dívida não pode, à data da cessação da medida de fixação da prestação, ser superior ao montante do capital em dívida à data de adesão a esta medida. Por essa razão, se o montante de juros devidos nos termos contratualmente estabelecidos for superior ao valor da prestação fixada, a prestação a pagar corresponderá ao referido montante de juros.
6. Como se processa o acesso a esta medida?
A aplicação da medida de fixação temporária de prestação está dependente de pedido do mutuário. Este pedido deve ser apresentado a partir de 2 de novembro de 2023 e até 31 de março de 2024:
- presencialmente, nas instalações da UCI sitas na Av. Eng. Duarte Pacheco, Torre 1 – 10.º Piso, 1070-101 Lisboa; ou
- através de comunicação remetida por correio eletrónico para maishabitacao@uci.com.
No prazo de 15 dias após a receção do pedido, a UCI apresentará ao mutuário, em suporte duradouro (i) uma estimativa do montante diferido, (ii) o plano de reembolso indicativo do montante diferido, (iii) a comparação entre as prestações praticadas nos termos contratualmente definidos e os valores das prestações a serem fixadas e (iv) a comparação entre o plano de reembolso do crédito sem a medida de fixação da prestação e o plano que resultar da aplicação de tal medida.
No prazo de 30 dias após a receção da informação, o mutuário deverá comunicar à UCI se aceita a aplicação da medida de fixação da prestação. Caso o contrato de crédito tenha mais do que um mutuário, a adesão à medida de fixação da prestação depende da aceitação de todos os mutuários.
A medida de fixação temporária da prestação aplicar-se-á às prestações que se vençam nos 24 meses seguintes à data da aceitação da mesma pelo mutuário.
É dispensada a formalização das alterações ao contrato de crédito decorrentes da fixação da prestação e não poderão ser cobradas comissões ou encargos pela aplicação da medida de fixação da prestação, nem condicionar a sua aplicação à contratação de outros produtos ou serviços pelos mutuários.
A UCI poderá solicitar informações adicionais necessárias para o cumprimento de outros requisitos legais (por exemplo, declaração de IRS, recibos de vencimento, declarações de rendimentos, etc.), designadamente para avaliação da capacidade dos mutuários para respeitarem os seus compromissos financeiros com vista a prevenir situações de incumprimento. A avaliação da situação financeira dos mutuários não condiciona nem prejudica a aplicação da medida de fixação temporária da prestação.
7. A aplicação da medida condiciona o reembolso antecipado do crédito?
Não. A aplicação da medida de fixação temporária de prestação não prejudica o direito de reembolso antecipado, total ou parcial, do crédito. Neste caso, o reembolso é imputado, em primeiro lugar, à amortização do montante diferido.
Em caso de reembolso antecipado com vista à transferência de crédito, no decurso do período de fixação da prestação, o mutuário tem direito a manter, junto do novo mutuante, o valor da prestação fixada, pelo período remanescente do prazo.